中國 DeepSeek 衝擊市場——AI 泡沫開始破裂了嗎？
中國開源發布了一款據稱更高效且成本大幅降低的 AI 模型，導致科技股大幅拋售（NVIDIA 於 2025 年 1 月 27 日收盤下跌 17%）。市場避險情緒升溫，資金從股市流向債市，導致 10 年期美國國債收益率下降 11 個基點（11 bps = 11/100 = 0.11%）。
重點解析（TP）：
股票與債券競爭投資資金。長期來看，股票提供較高回報（但風險較大），而債券則提供較低回報（但風險較小）。
因此，投資經理通常建議退休人士將 60–70% 的投資組合配置於債券，以保護本金免受大幅拋售風險影響。所謂的「風險資產」（Risk-on）包括股票、加密貨幣等，而「避險資產」（Risk-off）則包括債券、黃金等。
成屋銷售迎來春天？或許未必如此
2024 年 12 月成屋銷售月增 2.2%（年增 9.3%），達到經季節調整的年化銷售量（SAAR）424 萬套。這是自 2024 年 2 月以來最快的銷售速度（值得高興！），但根據最新的待售房屋數據 [下文討論]，下個月的成屋銷售可能會下降，甚至可能再次跌破 400 萬套（令人失望！）。[全美房地產經紀人協會 NAR]
新屋銷售也上升
2024 年 12 月，新屋銷售月增 3.6%（年增 6.7%），達到 69.8 萬套 SAAR。這整體上是好消息，但這個數據與去年 650k–740k 的範圍相比並未顯著突破。新屋的中位銷售價格則月增 6.1%，達到 42.7 萬美元，僅比成屋的中位價格（40.44 萬美元）高 6%。[美國人口普查局]
重點解析（TP）：
SAAR 代表經季節調整後的年化銷售率。實際上，2024 年 12 月我們只賣出了 5.2 萬套新屋，但經過季節性調整並乘以 12，我們得出了 69.8 萬的年化數據。換句話說，12 月的銷售速度相當於未來 12 個月內將售出 69.8 萬套房屋。
租金趨勢微幅下降
1 月全美租金下降 0.2%，空置率指數達到 6.9% 的新高，顯示供應超過需求。奧斯汀（-6.3% YoY）與丹佛（-4.5% YoY）租金跌幅最大。[Apartment List]
Case-Shiller 指數再創新高
2024 年 11 月，全美房價持續上漲，經季節調整後的國家房價指數月增 0.44%，導致年增率從 3.7% 加速至 3.8%。房價增長最快的市場仍集中在東北部（紐約、華盛頓特區）與中西部（芝加哥、克里夫蘭）。僅有西雅圖與坦帕的房價月減，坦帕是唯一出現年度負增長的城市。[S&P DJI]
重點解析（TP）：
與 2020 年（+11%）與 2021 年（+19%）的瘋狂漲幅相比，3.8% 似乎不算什麼，但：
- 儘管交易量極低，房價仍然保持正增長；
- 以 40 萬美元的房屋來說，3.8% 的增值等於 1.5 萬美元，這仍然是不錯的回報。
FHFA 指數：房價月增 0.3%（2024 年 11 月）
FHFA 的房價指數顯示類似趨勢，年增 4.2%，其中新英格蘭（+7.8% YoY）、中大西洋（+6.4% YoY）與東北中部（+5.7% YoY，涵蓋伊利諾、印第安納、俄亥俄、密西根與威斯康辛）增幅最高。[FHFA]
重點解析（TP）：
FHFA 指數與 Case-Shiller 指數的計算方式相似，但 FHFA 只包含符合「合格貸款」的交易，因此排除了現金交易與超額貸款（Jumbo Loan）。因此，FHFA 更能反映「大眾市場」的房價趨勢。
美聯儲暫停降息
2025 年 1 月 29 日，美聯儲公開市場委員會（FOMC）全體成員一致投票決定將聯邦基金利率維持在 4.25%-4.50%。官方聲明與新聞發佈會的基本訊息是：勞動市場仍然穩健，通膨仍是關注焦點。下一次會議定於 3 月 19 日。[美聯儲]
重點解析（TP）：
美聯儲本輪降息週期始於 9 月 18 日（降 50bps），之後在 11 月 7 日與 12 月 18 日各降 25bps。然而，過去 6 個月通膨（核心 PCE）基本持平或略升，我們將在今天（週五）看到最新的 12 月 PCE 數據，預計核心 PCE 年增率維持 2.8%。
待售房屋數據轉弱
2024 年 12 月，全美房地產經紀人協會（NAR）「待售房屋指數」（簽約數據）月減 5.5%，降至 74.2，暗示未來的成屋銷售可能低於 400 萬套。在此之前，該指數已連續四個月上升。[NAR]
重點解析（TP）：
待售房屋指數（PHSI）通常被視為成屋銷售的領先指標，因為它追蹤簽約數據，而成屋銷售則是最終成交數據。但 PHSI 並非完美預測工具，因為：
- 簽約到成交可能需時 1–2 個月；
- 部分合約最終無法完成交易。
簡單推算：
本月待售房屋指數 × 53,000 ≈ 下月成屋銷售量
12 月 PHSI = 74.2 → 預測 1 月成屋銷售量 = 3,932,600 套
2024 年回顧
2024 年全年成交量為 406.2 萬套，表現令人失望。交易量在 2022 年下降 18%、2023 年再降 19% 之後，2024 年僅勉強持平。上一次銷售量如此低迷還得追溯至 1995 年。
好消息是，這種低成交量狀況不可能持續太久。自 1995 年以來，美國人口大幅增長，2023、2024 年庫存量增加，我們只需要一些利好因素，例如房貸利率回落至 6% 區間或關鍵市場房價下降。
房貸市場動態
30 年期房貸利率近期下降，但這並非因為最新的通膨或就業數據利好，而是由於兩個主要因素：
- 中國 DeepSeek AI 衝擊科技股，資金從股市轉向債市，推動債券收益率下降。
- 市場認為川普的關稅威脅更多是談判策略，而非既定政策，其中哥倫比亞也被點名。
目前市場關注即將發布的 PCE 通膨報告，如果數據超預期上升，可能會再次推高房貸利率。房市最不希望看到的情況是，房貸利率連續三年在春季銷售旺季前走高。
聯邦基金利率市場預測
目前聯邦基金利率政策範圍為 4.25%-4.50%。
- 3 月 19 日 FOMC 會議：82% 機率維持利率不變，18% 機率降息 25 個基點至 4.00%-4.25%。
- 5 月 7 日 FOMC 會議：57% 機率維持利率不變，38% 機率降息 25 個基點。
- 6 月 18 日 FOMC 會議：市場預測，到了這次會議，利率下降的機率才會超過 50%。
市場觀點
NAR 首席經濟學家 Lawrence Yun 表示，儘管房貸利率仍然偏高，但年底房屋銷售已顯示穩健復甦，市場動能正在回升。
S&P DJI 房地產與數位資產主管 Brian D. Luke 指出，全國房價漲幅低於歷史均值，但紐約、華盛頓特區和芝加哥等市場表現強勁，東北地區的房價年增 6.1%。相比之下，西部和佛羅里達的市場增長趨緩，坦帕則成為全美唯一房價年減的主要城市。
Apartment List 租金報告指出，自 2023 年 6 月以來，全國租金年增率持續為負，但近期數據顯示，2025 年可能重新回到正增長。隨著新供應高峰逐漸消退，租金下跌的趨勢可能即將結束。
這篇報告詳細分析了當前房市的動向，希望能幫助您掌握最新趨勢！