本週經濟與房地產市場概況：通脹上升、房貸利率反彈與市場動態
1. 通脹意外上升，房貸利率再度走高
最新公布的 1 月份 消費者物價指數（CPI） 顯示通脹高於預期，對房貸和房地產市場產生壓力：
- 整體 CPI 上升 0.5%（預期 0.3%），年增率從 2.9% 上升至 3.0%。
- 核心 CPI（不含食品與能源）上升 0.4%（預期 0.3%），年增率從 3.1% 升至 3.3%。
- 住房、交通與能源 成本上升是主要推動因素。
通脹上升導致 債券市場拋售、收益率上升，推動 30 年期房貸利率 再次突破 7.1%。根據 聯邦基金利率期貨市場 的預測，最早可能要到 10 月才會有降息機會。
2. 住房市場動態：房價、租金與消費者情緒
- 房價表現良好：房地產網站 Redfin 數據顯示，全美房價年增 3%。
- 租金微降：45% 的主要城市租金下降，但全國平均僅下降 0.1%。部分城市如 奧斯汀（-16%） 和 坦帕（-8%） 降幅較大。
- 消費者情緒改善：房利美 購房情緒指數（HPSI） 小幅上升，但多數消費者認為現在不是購房良機。
- 房市活躍度降低：MBS Highway 的 2 月房地產指數上升 5 點至 41，但低於去年同期的 54，顯示市場熱度減退。
觀察點：
- 30 年期房貸利率若能回落至 6.5% 以下，可能會刺激房屋買賣活動。
- 未來房價和租金預期 將影響購房和租賃市場情緒。
3. 聯準會政策動向：不急於降息
聯準會主席鮑爾 在國會作證時強調：
- 通脹雖有所緩和，但仍高於 2% 的長期目標。
- 暫不急於調整政策，因過快放鬆可能影響通脹控制進度。
在 CPI 報告 和 鮑爾發言 後，市場預期 最早的降息可能要等到 9 月底。
未來幾次 FOMC 會議預測：
- 3 月會議： 97% 機率維持 4.25%–4.50% 不變。
- 5 月會議： 90% 機率維持不變，10% 機率降息 25 個基點。
- 6 月會議： 66% 機率維持不變，31% 機率降息 25 個基點。
4. 國際因素：中國經濟放緩與油價波動
- 中國經濟疲弱：房地產市場供過於求、需求疲軟，對經濟增長構成壓力。
- 油價下滑：中國是全球第二大石油消費國，需求疲軟導致油價從 80 美元 跌至 70 美元。
- 通脹壓力緩解：油價下跌有助於緩解全球通脹壓力，並可能影響未來房貸利率。
5. 房貸市場與通脹壓力
- 房貸利率反彈：通脹高於預期，加上聯準會不急於降息，30 年期房貸利率 再次突破 7.1%。
- 市場壓力加劇：隨著利率上升，房貸申請量下降，房市交易活躍度減弱。
- 未來展望： 若 10 年期國債收益率 回落至 4.50% 以下，房貸利率可能隨之下降。
6. 總結與未來展望
- 1 月份 CPI 高於預期，推動房貸利率上升，市場對 聯準會年內降息 的預期降溫。
- 住房市場情緒 略有改善，但整體仍較去年冷淡。
- 關鍵觀察指標： 下週 FOMC 會議紀錄 及 關稅談判與聯準會官員發言，可能對市場產生波動。
市場關鍵點： 若 10 年期國債收益率 回落至 4.50% 以下，房貸利率可能進一步下降，影響 春季銷售旺季 的市場表現。